工业上楼、零碳园区、AI赋能、产业基金……传统“收租式园区”模式正淡出视野，新的产业园打法不断涌现。工信部、发改委近期联合发布《工业园区高质量发展指引》，正式为产业园未来的演进路径给出了权威方向。该指引要求工业园区走向特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化，由“规模扩张”转向“质量提升”。

01.工业上楼

向天空要空间，向集约要效益

在土地资源日益稀缺的背景下，“工业上楼”成为破解产业空间瓶颈的关键路径。《指引》明确提出推广“工业上楼”模式，鼓励建设多层高标准厂房，提升土地综合利用效率。深圳宝龙专精特新产业园是典型代表，通过建设最高达90米、荷载2吨/平方米的工业大厦，吸引高端制造企业“上楼”生产，实现土地开发强度提升3倍以上，亩均产值预计超6000万元。此举不仅缓解了用地矛盾，更推动形成了“上下楼即上下游”的产业生态。

02.产业基金

从“房东”到“股东”，共享成长红利

传统园区靠收租的单一盈利模式，已无法匹配当前的产业升级要求。领先园区正借助产业基金、股权投资等手段，深度锁定企业成长收益。“房东+股东”的模式已在东湖高新、苏高新集团等头部园区落地，它们陆续设立多支基金，体量达到数十亿元。张江高科通过“直投+基金”模式，投资园区内科创企业超过200家，培育出逾70家上市公司，其投资收益已成为利润的重要支柱，实现了与企业共同成长的价值闭环。

03.AI赋能

打造“数智园区”，重塑运营效率

人工智能正从概念走向园区实际应用，成为提升运营效率和服务的核心工具。《指引》支持园区建设人工智能、云计算等新型技术底座，推动运营管理智能化。上海金桥经开区已部署AI智慧管理平台，实现能耗自动调控、安防智能预警、企业服务“一网通办”，整体运营效率提升30%以上。深圳星河WORLD园区引入AI招商系统，通过大数据精准匹配产业资源，招商周期缩短近40%，入驻率常年保持在95%以上。

04.零碳转型

在“双碳”目标下，园区绿色化转型从可选项变为必答题。《指引》要求园区开展节能降碳改造，发展循环经济。苏州工业园率先建成全域能源互联网，通过光伏屋顶、储能电站、智能微网实现清洁能源占比超40%，每年减排二氧化碳20万吨。北京亦庄经开区推行“绿色建筑全覆盖”，要求所有新建工业厂房达到绿建三星标准，并通过碳普惠机制激励企业减排，打造零碳园区样板。

随着“十五五”规划推进，产业园区作为宏观经济和产业发展的关键“承载体”，正成为培育新质生产力的核心阵地。未来的领先者不再是企业数量最多的园区，而是能够打造最具活力的创新生态、提供最有价值的产业服务、实现“人产城”深度融合的园区。从“空间运营”走向“价值共创”，已成为高质量园区的必然选择。