产业园区是承载不同产业发展的载体，因此，产业园区的开发建设只是开始，更重要在于园区运营和产业服务。从时间维度来看，我国自1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，从“搭框架”到“精装修”，产业园区的运营从“1.0”到“4.0”不断颠覆传统思维模式。园区功能正由低级向高级、由单一向综合园区发展。通过产业结构升级和服务内容升级，打造综合服务平台，加强新兴信息技术运用，强化后期运营增值服务，加快园区智慧化转型。

产业园区1.0——空间聚集：改革开放初期，我国产业园区以劳动密集型产业为主，功能单一，主要提供基本的生产空间，满足企业对区位、交通和基础设施的需求。

产业园区2.0——产业聚焦：考核聚焦高质量发展首要任务，进一步突出价值创造导向，增强考核分配精准性、规范性、有效性，引导国有企业着力提升增加值、功能价值、经济增加值、战略性新兴产业收入和增加值占比、品牌价值等“五个价值”，不断增强核心功能、提高核心竞争力，更好发挥科技创新、产业控制、安全支撑作用。

产业园区3.0——功能复合：进入21世纪，产业园区向功能复合化发展。制造业升级带动了物流、金融、商务等生产性服务业的集聚，形成了完整的产业链。园区在空间规划上更加注重生活和商业配套，服务模式也从基础服务转向助力企业发展的增值服务，帮助降低企业成本，提高利润。

    产业园区4.0——智慧园区：这一阶段的园区以创新驱动为特点，致力于企业孵化、股权投资、创业、产业投资等方向，通过打造创新型园区，实现园区产业高端化、品质化。同时，园区开始从单一生产型的园区，逐渐发展成为集生产与生活于一体的新型园区，推动了产业园的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。


当下，我国产业园区发展呈现“规模扩张与结构优化并行，区域分化与挑战并存”的格局。

一、园区规模与数量

近年来，中国产业园区在多重变量交织中展现出前所未有的战略韧性。在外部环境变化日益错综复杂、国内经济运行仍需逆周期宏观调控的背景下，产业园区发展从规模扩张转向价值重构。截至 2024 年底，全国产业园区总数超 8 万家，其中国家级开发区 693 家，省级开发区近 2600 家。其生产总值合计超过19.3万亿元，占我国GDP的14.3%。在全国经济中继续发挥着重要作用。同时，新增园区面积持续增长，预计 2025 年总供应量将突破 62 亿平方米。地域分布上，产业园区主要集中在沿海地区，如广东、江苏等地，以及长江经济带，但中西部地区正加速承接产业转移，并逐渐形成具有地方特色的产业集群。产业园区的扩张与优化并行，对我国经济发展的贡献依然显著，是经济增长的重要引擎，并通过集聚效应和创新驱动推动了产业升级和区域经济的协调发展。

二、产业园区发展的政策环境

一方面，近年来国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展。这些政策鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，为产业园区建设提供了有力的政策保障。未来，随着政策的持续优化和完善，产业园区将迎来更加广阔的发展空间。

产业结构高端化即以高端制造为重点，向产业链高端延伸，推动产业结构转型升级；

能源供给低碳化即大力推进园区低碳生产、低碳管理，加强园区低碳基础设施建设；

土地利用集约化即将低效用地高效利用，向存量要增量，推动工业上楼等实现园区空间多维拓展与集约利用；

园区管理数智化即引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术与园区管理、运营服务等环节相结合，提高园区的运营效率、驱动园区管理革新。

另一方面，国家通过提出更高要求，强化对开发区的考核评价，倒逼园区优化升级。

产业园区的考核体系涉及面广、评估考核指标多，一个经开区考核涵盖5大方面30个二级指标，高新区考核更是有46个二级指标，对各开发区来说压力不小。

产业园区降级力度在不断加大，2021年出台的国家级经开区综合发展水平考核评价办法将统一排名改成东、中、西部地区分类排名，增加了东、中部开发区退出压力，还加大了退出频次，连续三年内有两次进入本地区最后5名的纳入降级备选名单，

新增的增速类指标，解决了考核存量为主、考核位次固化问题。

三、产业园区发展面临的挑战

1.产业园区的运营上陷入“产业同质化、功能同质化、形态同质化”的困局。部分地域的产业园区并没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，园区产业定位、园区功能配置、园区形态规划未形成一以贯之的链条，导致园区规划不完善、定位不明确，产业项目与功能同质化倾向日趋严重。

2.进入运营为王时代，普遍面临空置、招商压力。近年来，二级园区、产业地产已成为大型开发区的重要开发模式。而面对产业投资下行、地产开发低迷的环境，产业园区发展也受到较大冲击，长三角、珠三角重点区域单项目去化情况还较好，其他区域园区销售去化速度明显不及预期，中西部地区单项目年去化则更低，产业园区普遍面临空置、招商和资金压力。从发展趋势看，产业园区已经进入运营为王时代，行业利润率不断下滑，产业地产开发意愿降低，越来越多的园区运营商由重资产向轻资产转型，地方政府平台公司成为园区开发的主力。

未来，我国产业园区将呈现五大发展趋势，具体如下：

一是从同类企业横向集中，逐渐走向产业链纵向集聚的发展趋势。随着市场需求变化、土地价格走高、传统产能过剩、园区空置率提高等因素影响，过去“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的简单组合式的产业园区发展模式，已几无生存空间。在新发展形势下，成熟的产业园区不仅要将企业“物理集中”，更要进行一体化操盘，围绕特定产业科学设计发展方向，有意识、有计划地垂直构建上下游产业链，以“链条优势”促进产业孵化、产能实现、产能升级，降低物流成本和流通成本的同时，形成产业链集群的“化学反应”，打造产业链要素配置的产业综合体。

二是从以劳动、资源密集型传统产业为主，逐渐转向以技术、资本密集型新兴产业为主的趋势。产业园区的产业布局方向与我国产业转型升级政策的步调保持高度一致。近年来我国逐步从出口主导型经济体转向投资、消费主导型经济体，尤其是随着我国积极部署支持新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业等战略性新兴产业，中国产业类型已从煤炭、钢铁、纺织等传统要素驱动型产业加速往高端制造产业和高新技术产业转变，产业园区已成为各地发展新兴产业的主阵地。通过提供软硬件专业服务，产业园区能够有效帮助创新型企业完成从产品创意到产品原型，再到规模化生产的过程转化，并培养壮大了一批世界级产业集群。

三是从土地开发思维，逐渐转向培育服务思维的发展趋势。随着招商引资竞争的日趋激烈和市场发展程度的不断深入，产业园区的服务竞争力日益受到重视。在利用云计算、物联网等新一代信息技术应用打造智慧园区和绿色园区的同时，部分优质园区已开始尝试利用平台化思维聚合资源，并在经营和盈利模式上摆脱对传统物业租售的过度依赖，逐步从园区开发商走向园区运营商、园区投资商，不局限于做产业落地的招引者，更努力做产业发展的推动者。

四是从基于增量市场做“加法”转向到立足存量市场做“乘法”。近年来，在经济维稳和谋求高质量发展的多重影响下，包括产业投资和房地产投资在内的固定资产投资逐渐收紧、趋稳，土地增量市场逐渐失去活力，迫使我们将目光从土地本身转向上层存量。未来园区的正面战场将从投资开发规模转向存量运营效益。而随着基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）试点的稳步推进，部分地理位置较优越、产业结构相对合理、物业整体出租率较高的产业园区已尝试通过发行REITs 产品缩短资金回流周期，实现从“重资产+轻运营”向“轻资产+重运营”循环运作模式的转变。同时，根据公开资料统计显示，目前市场上已设立的基础设施Pre-REITs 基金投向产业园区的占比近六成。

五是从生产型单一功能，逐渐转向集生产、生活、生态于一体的产城融合复合功能的发展趋势。随着我国经济发展和城镇化建设进入新阶段，利用产城融合合理布局产业功能、城市功能，在聚集产业的同时聚集人口已成为重要发展方向，其典型表现形式是产业新城。不同于以住宅为核心的房地产“土地出让-规划设计-施工建设-销售回款”商业模式，产业新城既要有产业导入功能，也要满足城市居住功能，在投资、运营、服务优势产业之外，增加教育、医疗、商业、休闲、科研等配套服务，将工作环境和生活环境融合，通过产业发展带动经济繁荣和环境改善，进而实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，构建产业、人口、城市化水平良性、持续向上发展。

十五五时期产业园区发展的逻辑转变

在“十五五”时期，源于国家政策导向、全球产业链重构、传统投资模式遇阻、招引企业需求变化、传统开发模式的局限性以及企业对园区综合成本关注度提升等多重要素作用，在发展产业园区过程中，需要重点考虑以下六要素的逻辑转变。

产业逻辑：结合区域经济和园区实际，对园区产业体系进行重新审计，制定新的产业发展路径，比如从以前低成本承接产业转移，满足成熟产品的产能扩张需求，变为便捷化满足高科技产品、高附加值企业迅速创新扩张的需求。

空间逻辑：以前新增用地主要靠扩区的逻辑，现在必须靠盘活存量低效用地的逻辑，这个是国家政策要求。随着开发区向综合城区演进，要从整体上考虑推进开发区城市更新，推动产业融合发展和特色产业园建设。

客商逻辑：结合产业链分化重组、产业转移下沉等新的投资动向，转变产业招商模式，设计新的招商渠道，比如以前一门心思招大企业的逻辑要变一变，必须重视挖掘专精特新中小企业的投资需求。

投资逻辑：在市场化投资遇阻情况下，政府也不要“大包全揽”，还是要利用设立投资基金、发行REITS等方式降低企业投资风险，尽可能吸引社会资本参与开发区方方面面的开发和运营，这也是政策的引导方向。

成本逻辑：从以前简单追求一次性提供低的要素成本，变为打造综合成本低的开发区，尤其是在项目固定投资折旧期限内的全生命周期综合成本最低，才有真正的发展竞争力。

运营逻辑：开发区要改变“征地、基建和卖地”的开发思维，要以平台经济的思维为入驻开发区的企业尽心服务，通过良好的运营服务，实现与入驻企业的合作共赢和可持续发展。